房地产总裁班
中国恒大以2805.8亿元的前三季度业绩力压万科，坐上全球第一大房企的“宝座”，
虽然恒大报表华丽，但报表下的实情并不好看，负债高企、财务结构极其激进，相比之下，万科的资产优质安全得多，这也是为什么资产荒背景下，二级市场争抢万科股权的原因
　　
　　一边是万科的股权争夺闹得王石寝食难安，另一边是风光无限的恒大许家印也趟了万科这趟浑水——最新消息是许老板的牌友圈持股万科已经逼近10%。
　　我今天不是讨论恒大入局之后，万科股权之争的结局如何，而是通过对比恒大与万科的半年报，看看恒大吹嘘的所谓“全面超越万科”是否属实！
　　经过对比，虽然恒大报表华丽，资产逼近万亿，但隐藏的信息并不好看。财务结构极其冒险，负债高企，也逼近万亿。相比之下，万科的资产可谓“优质安全”，这也是为什么资产荒背景下，二级市场争抢万科股权的原因。一旦有了万科这样的优质资产背书，又能进行更为疯狂的“资（quan）本（qian）游戏”了！
　　恒大比万科差在哪儿
　　我注意到，8月30日，恒大中期业绩披露了“华丽”半年报（H股），新闻宣传稿说：恒大已全面超越万科。新闻宣传稿是这样的：“恒大今年上半年业绩数据均超越万科：总资产、营业额、核心业务利润、现金余额分别较万科高2876亿元、127亿元、24.8亿元、1401亿元，恒大已成行业新霸主。”
　　但是有意思的现象出现了——恒大半年报披露的二天，恒大股票暴跌6.94%。都已经说全面超越万科了，为什么股价还暴跌？答案投资者并不傻！
　　通过对比两家公司的中报，恒大冒险激进的财务结构暴露了问题。
　　1、恒大虽然在资产规模上超越万科，但股东却不赚钱！恒大归属于上市公司股东净利润20.17亿元，万科53.51亿元，恒大不及万科1/2。
　　2、从净资产规模上看，恒大660亿元，万科1380亿元，恒大不及万科的一半。要知道，恒大总资产虽然近万亿，但是包括负债的。所以看一家公司的家底，应该看公司扣除负债后的净资产规模，即股东权益。
　　恒大净资产规模实际也不到万科的一半。万亿资产的背后只有660亿净资产，恒大的家底还是单薄了一点，财务杠杆太高。恒大今年中报披露的总资产是9999.2亿，其中负债是8179亿，净资产是1820亿（是包含了永续债1160亿），剔除永续债规模，恒大真实的净资产只有660亿，较2015年底664亿元的净资产规模，不增反降。
　　3、万科有着稳定的现金流，恒大却严重透支！恒大号称不差钱，手持超2120亿现金及1000亿的信用额度，但恒大短期借款1727.52亿元，贸易欠款及应付款2507亿元，恒大（现价+信用额度）-（短期借款+贸易欠款及应付款）=-1235亿元。现金流恐怕无法弥补高负债。
　　相比之下，万科持有货币资金718.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9 亿元。相比之下，万科财务要稳健得多！
　　4、再看看负债。恒大借款利息135亿元，万科26.5亿元，恒大是万科的5倍！有息负债就是需要支付利息的负债。恒大简直是债台高筑。恒大有息负债占总资产的比例为43.5%，而万科仅占12.8%，处于行业较低水平。
　　5、企业信用方面，恒大评级被下调至B-，万科为BBB+；融资成本恒大最低为8%，万科最低为2%；恒大信用评级显著低于万科，恒大融资成本为万科的4倍！
　　恒大的融资成本也显著高于一般房企，银行借款利息在8%-12%之间，上半年银行借款利息为8.46%。发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。恒大2015年底发行的一笔15亿美元的永续债，前2年每年利率是9%，后面逐年增加。
　　6、企业运营成本方面，恒大和万科上半年销售额差不多，恒大的运营成本110亿元，万科50亿元，差不多的销售额，但恒大运营成本是万科的2倍。
　　所以总结来看，表面上，恒大销售额似乎超越了万科。但骨子里，从财报上述六大指标看，“恒大已全面超越万科”为虚假宣传，误导公众。恒大的归属股东利润、净资产规模和手持现金流都远不及万科，而有息负债、企业信用评级和融资成本、运营成本都为万科的数倍，可见，恒大与万科、中海这样的一流房企依然存在非常、非常大的距离，恒大如果想全面达到万科目前的水平或超越万科目前的水平，恐怕需要数十年的积累！
　　我认为，这就是为什么大家都抢着举牌万科，而不是其他地产商的原因了。若成为万科控股股东，不但投资回报率高，而且回报率稳定，且没有国企改革的政策波动风险。此外，万科具备特殊的信誉和牌照优势、有利于大股东后续资（quan）本（qian）运作。要知道，除了资产优质之外，万科业务更是绑定了“一线房价永远涨”的信仰。这在当前资产配置荒大背景下，简直就是中等收益、低风险的典范啊！