清华房地产总裁班报道,中国房价高，不等于有泡沫http://www.bdzymx.com/article/sydckfyrz1.html

丝路智谷研究院院长兼首席经济学家梁海明认为，房地产市场并非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，因此房价才高涨。

最近房地产市场有无泡沫问题，已成为各界人士讨论热点，说有者，恒说有。说无者，恒说无。在下结论之前，我们不如再次重温一下什么叫房地产泡沫。

房地产泡沫（Property bubble）的定义，西方国家和中国是有些微差别的。西方国家大多认为房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济，表现为快速的房地产增值，最后价格到了相对收入或其它经济因素太高的一个位置。

按照西方房地产出现泡沫的评定标准，房价收入比率的合适水平为3至6倍，最高不宜超过7倍，一旦超过7倍即意味已出现房地产泡沫。至于月租金与售价比率，西方标准为1比200至300，超过这个标准则代表投资炒房者众，泡沫出现了。

而中国，房地产泡沫则指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难卖出变现，形成一种表面上的虚假繁荣。

不像西方，中国暂无房地产出现泡沫的评定标准，基本上是凭感观来评定是否有泡沫。简单而言，就是如果面粉价格，比面包的价格还高，那就是泡沫了，或者更夸张的是，粉丝竟然卖出了鱼翅的价格，那这就是大泡沫了。

本文尝试按照西方的评定标准，来分析一下中国房地产是否存有泡沫？

根据国家统计局公布的最新经济数据显示，2016年全年全国居民人均可支配收入23821元，城镇居民人均可支配收入33616元，农村居民人均可支配收入12363元。至于去年全国100个城市新建商品住宅销售均价，则约11500元/平米。

以最普通的一家三口的城市小家庭，住60平方米来计算。一家三口的年均可支配收入略超过10万元，60平方米的房价约为70万元。按西方的标准，房价收入比率正好处在7倍的红线上。但按城镇居民人均可支配收入计算，2016年比1998年增长约4.5倍，同时期全国新建商品住宅销售均价则的总涨幅约4倍。可以看出，1998年至2016年期间，全国房价涨幅速度略又低于城镇居民人均可支配收入的增幅。

因此，按西方国家的标准，中国的房价是否出现泡沫，可根据所需各自解读，而且无论如何解读，似乎也都没错。


如果从经济学上分析，包括房地产在内的资产价格，都存有泡沫。在经济学意义上，是没有不含“泡沫”的资产价格（资产转换成货币的比例，也就是一单位资产可以转换为多少货币），因为该“泡沫”实质是虚拟价值，资产价格不是按形成这个资产需要花多少钱来决定的，而是按照这个资产能挣多少钱来决定的，位于市中心的地价，因为土地产出效率不同，会比同样面积但位于市郊的地价要高，但这不能认为市中心的地价就是泡沫。

谈到房地产泡沫问题，“租值”这个经济学概念也不应忽略，所谓租值，现代产权经济学创始人阿尔钦（Armen Alchian）解释称：“租值是使用资源须支付的代价。”阿尔钦的弟子、经济学家张五常进一步解释为：租值是收入减去（机会）成本的数值。

把“租值”这个概念用来解释房地产价格问题，其租值的大小，是由房子的市场价格决定的，市场价格则是由需求决定的。也就是说，民众认为房子值多少钱，房子才能值多少钱，有媒体报道称，中国有七成的民众已经拥有一套或以上的住房，因为需求非常殷切，房价才会水涨船高。由此看来，房地产市场并非是有泡沫，而是有需求，而且是大需求，因此房价才高涨。

对此，笔者认为，实际上中国房地产还是一个很年轻的市场、正在蓬勃发展的市场，“泡沫”暂时还没有出现。但是，高房价的情况确实出现了，而且部分城市还比较严重，因此不少人将高房价等同于泡沫，但这并非真正的泡沫。

笔者猜测，今年中央政府的楼市政策仍然是“易紧难松”，一是会按国家主席习近平提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，今年将继续打击投机、防止热炒，同时继续实施去库存的任务。

若一、二线城市房价上涨势头未减，今年不排除有楼市调控政策推出。二是今年楼市调控政策将以稳定为主，三、四线城市的楼市政策主要是去库存，同时也会采取措施提防三、四线楼价下跌速度过快。

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