2015年12月1日，“2015中国房地产基金高峰论坛”在柏悦酒店隆重召开，同时拉开了“2015投资界年会周”大幕，房地产基金行业的实力派投资机构及大佬悉数出席，共探新常态下地产金融的转型之变！清科集团董事总经理符星华分享了房地产基金行业的发展趋势其展望。以下为其精彩观点整理。
众创空间+孵化基金 地产行业迎来新契机
今年的地产行业可谓一波三折。5月份的时候，因为股市火热，地产行业呈现出大量减持现象，热钱开始流入股市；6月，上市公司不允许减持，地产等实体行业的现金流开始出现问题；7-8月股市下跌，地产行业的融资也受到影响，整个行业的资金链都出现问题。
然而，随着国家推动“双创”，地产行业也得到一些利好消息：众创空间+孵化基金成为地产行业新的机会。很多地方政府开始鼓励地产商将地产项目改造为众创空间。比如：在海南海口的复兴城，在海口市中心海边一片的商业高尔夫球场，现在全面改称了众创空间，包括目前腾讯、阿里巴巴，包括新浪都已经签约入住。另外，像厦门的湖里区，江苏的南通，还有宁波、成都，当地许多开发商的楼盘改建为了众创空间。
除了众创空间外，地方型的孵化母基金也成为房地产行业投资的新机会。以我们清科为例，去年我们开始与地方政府合作，利用清科的优势帮助地方正引入20-50亿的基金，与当地孵化项目结合，既解决了GDP增长、就业等机会，也解决了未来产业转型的问题。
2015年整个地产市场其实比较低迷，但是也出来了一些非常利好的政策，可能对大家最利好的政策，就是二套房贷的下降，以及政府允许大家生二胎。但是我们看到房企的资金来源，无论是国内的贷款，还是外资，还是自筹资金和其他的资金的来源，都是有一个大幅度的下降，比过去2013、2014年至少下降了20、30%以上。
正如今天我们在做整个房地产基金排名的时候，也有这样的插曲，我们的分析师会去上门走访，然后非常多的房地产基金告诉我们说，今天我们不做房地产基金了，我们再改做新三板了，或者改做天使投资的。
共享经济改变地产格局
今年的房地产行业面临着几个非常鲜明的挑战，包括过去高增长的红利时代已经过去了，房地产在寻求转型，我跟非常多的房企在沟通的时候，大家的管理非常粗放，追求规模化，今年大家会想说我要怎么去精细化的经营，要怎么样去追求利润，有什么东西应该去放弃，而不是去固守。
房企现在在转型，特点是完全不一样的，有走向多元化分散风险的一些策略，也有说改变商业模式，以租代售，增加现金流的商业模式，还有地产金融的创新，去存量，这一方面大家也做了非常多的工作。
那么房地产行业的转型方向究竟在哪里呢？我认为是房地产+的机会。通过股权投资，或者跟产业上下游的合作，我们看到了房地产+教育，房地产+建筑节能，房地产+智能制造等等房地产行业的跨界机会。
房地产+互联网受到了资本的追捧，我们看到万达集团今天的市值是2100亿港币。创业不到两年的Uweek32亿人民币，airbnb市值超过了200亿美元，小猪短租也超过了30亿元。我们也看到了园区运营商，现在开始做一些2B共享经济的服务，我们看到了最近快速成长的一些在2B共享的一些项目，有可能在明年的估值，就会超过40亿的估值，共享经济已经在改变原来的房地产市场。
行业整合日益增多
在过去一年，我们看到行业内的并购机会的增多。对整个房地产行业来说，细分领域的需求是在快速的增加，包括旅游、养老、医疗地产等等。2015年前三季度，中国的房地产基金募资完成了86只房地产基金，募资了64亿美金。相比2013年和2014年的高峰，下降了40%以上。
今年的房地产基金的投资情况，前三季度是投资完成了64笔，投资完成了48亿美金的体量。对比过去两年下降很多，但对比过去十年来看，总体表现还不错。此外，2015年整个房地产基金股权转让和清算，是2015年房地产基金主要的退出渠道。在回报率上，截至2015年11个月份，房地产基金的平均回报是1.2倍，IRR的大概回报率在18-20%区间。
总体而言，房地产基金行业还是面临着很多机会：比如养老地产和旅游地产，REITs的产品，共享经济，二胎概念等等。虽然行业感受到了一点点寒冬，但在未来我投资主体机会还是非常丰富。
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